Кто такой риэлтор.

 

Риэлтор — продавец недвижимости.

Не юрист, не страховой агент, не финансист, не инженер, но грамотный переговорщик и маркетолог рынка продажи недвижимости.

 

Риэлтор — не посредник, но агент.

Посредник действует от своего имени в своих интересах.

Агент действует от имени своего клиента и в интересах своего клиента.

Агент обязан соблюдать конфиденциальность в отношении своего клиента.

Задача риэлтора — продать недвижимость своего клиента по максимально возможной цене на приемлемых для клиента условиях.

Это не пустые слова. Действуя как агент и грамотный продавец недвижимости, риэлтор получает не только свои комиссионные, но и положительные рекомендации клиента. В результате — новые клиенты, положительно настроенные на сотрудничество.

Для чего риэлтор нужен продавцу недвижимости. 

 

1. Только риэлтор может правильно определить цену конкретного объекта недвижимости. Самая важная задача подготовки к продаже недвижимости - правильно определить начальную цену, с которой нужно выйти на рынок и минимальную цену, ниже которой не следует опускаться при обсуждении цены с потенциальным покупателем. Риэлтор постоянно общается с покупателями и продавцами в «полевых условиях», видит реакцию покупателей на предложения продавцов, участвует в реальных сделках, знает какую сумму денег покупатели фактически платят продавцу за подобную недвижимость, поэтому только риэлтор может наиболее правильно определить цену конкретного объекта, чтобы быстро вызвать интерес потенциальных покупателей, выбрать самого щедрого и готового к действиям покупателя, избежать длительных переговоров по цене, добиться взаимного согласия продавца и покупателя, подготовить и успешно провести сделку.
2. Риэлтор освобождает Вас от необходимости лично обращаться к другим риэлторам и совершать какие-либо самостоятельные действия для продажи своей недвижимости. В результате, Вы не нарушаете свой привычный ритм жизни, но контролируете процесс продажи своей недвижимости, постоянно общаясь с риэлтором. Самый эффективный путь продать недвижимость - пригласить к сотрудничеству риэлторов покупателя. Два профессионала сделают работу быстрее и качественнее, чем кто-либо другой. Риэлторы общаются друг с другом на «одном языке», понимают действия друг друга, знают потребности своих клиентов. После согласования с Вами начальной цены недвижимости, Риэлтор, незамедлительно, сообщит своим надежным коллегам - риэлторам покупателя - о продаже вашей недвижимости и предложит им половину своих комиссионных как вознаграждение за самого щедрого и готового к действиям покупателя. Приняв предложение от надежного коллеги, получив уверенность в оплате своей работы, риэлторы будут показывать своим покупателям вашу недвижимость в первую очередь. Самостоятельные покупатели (без риэлторов), узнав из рекламы, что комиссионные оплатит продавец, также в первую очередь придут смотреть вашу недвижимость и будут намного дружелюбнее в переговорах.

Для чего продавцу нужен Эксклюзивный договор с риэлтором. 

1. Чтобы на законных основаниях возложить на риэлтора обязанности продать недвижимость по максимально возможной цене и на приемлемых для продавца условиях.
2. Чтобы подтвердить согласие продавца оплатить комиссионные риэлтору в случае успешной продажи недвижимости. Этим риэлтор подтверждает свое предложение риэлтору покупателя передать ему половину своего вознаграждения после завершения сделки. 

С подписанием Эксклюзивного договора отношения между продавцом и риэлтором приобретают силу закона.

 

Это правильно? Комиссионные агентству оплатил продавец.

Забросил я свой блог. Почти четыре года ничего не писал. Как-то не было азарта, не видел, что мои записки приносят пользу. Я опубликовал несколько статей - рекомендаций на своем сайте: www.Domivka.com.ua .

Люди читают "до дыр" эти рекомендации, согласны с моими мыслями, хвалят меня - все так логично, доступно, понятно изложено. НО, всего один человек - наш замечательный клиент - ученый - физик,  использовал наши рекомендации. В результате, его квартира была продана за две недели.

Это было в разгар лета 2012 года - традиционный сезон отпусков, время затишья на рынке купли - продажи недвижимости. Была установлена рыночная цена, заключен договор об оказании риэлторских услуг (Эксклюзивный договор).

Эксклюзивный договор был заключен с продавцом - комиссионные агентству оплатил продавец.

Вначале, продавец взял бланк нашего договора, чтобы детально ознакомиться с условиями и показать его своему юристу. Юрист - его родной брат. На следующий день договор был подписан.

Я рискнул и спросил продавца, не смущает ли его то, что именно он - продавец должен оплатить комиссионные агентству. Он ответил, что это абсолютно логично - я вас нанимаю на работу, я плачу за результат и не плачу при отсутствии результата. Какие могут быть сомнения или смущения, это очевидные вещи. Я знаю, продолжил он, что традиционно покупатель оплачивает услуги риэлтора. Я этого не понимаю. Зечем все простое извращать и усложнять. Почему покупатель должен опалчивать услуги риэлтора, которого он не нанимал. Будучи  покупателем, я, вероятно, нанял бы риэлтора и заплатил бы ему комиссионные за выполненную работу. Но я не вижу своего обязательства, причины платить за то, что я нашел объявление, позвонил по телефону и мне была показана квартира. Я не намерен платить агенту продавца.

Я абсолютно согласен с этим. Я считаю, что каждый должен платить своему риэлтору. Продавец - своему, покупатель - своему. Тогда комиссионные будут в 2 раза меньше потому, что агенту не нужно делиться с коллегой, риэлторы смогут спокойно сотрудничать и защищать интересы только своего клиента потому, что один не зависит от комиссионных другого.

Покупатели в магазине платят цену, указанную на ценнике. Вас не обязывают заплатить дополнительно зарплату работникам магазина, аренду, транспортные расходы и т.п. поставщику, так как магазин не желает этого делать. Цена товара включает эти платежи, но в то же время остается приемлемой для покупателя иначе никто ничего не купит. Магазин показал цену, покупатель согласился с этой суммой и оплатил покупку. На этом все его обязательства пред магазином исчерпаны. Магазин же еще долго будет отвечать за последствия использования этого товара.

Покупка недвижимости - аналогичная процедура в принципе, только намного сложнее в процессе. 

Договорная Цена. Что за Ерунда?

"Почему вы пишете "цена договорная", а не указываете конкретную сумму?", - такой вопрос иногда возмущенно задают посетители сайта.

Сейчас крайне нестабильное время, цены в свободном плавании. В том случае, когда нужно продать объект, а не зависнуть на рынке я намеренно скрываю цену, оговоренную с владельцем объекта. Это самый быстрый и точный способ определить спрос и рыночную цену этого объекта недвижимости.

Если не указана цена, но объект действительно интересен, велика вероятность того, что посетитель сайта свяжется (чаще-позвонит, реже-пришлет email) с риэлтором и узнает какую цену предлагает владелец, а также другую информацию по этому объекту. Риэлтор обязательно спросит какую сумму посетитель согласен заплатить и что препятствует приобретению этого объекта.

Таким образом, мы можем точно определить интерес именно к объеку недвижимости, а не к объявленной цене! Здесь не нужны интуиция и вычурные умозаключения. Мы получаем сведения напрямую от потенциальных покупателей. Что может быть лучше и точнее?

Если указать конкретную цену цифрами, то определить спрос, практически, невозможно. Обычно объявленная цена, не устраивает посетителя. Большинство владельцев объявляют завышенную цену, надеясь торговаться с потенциальным покупателем. Но, вначале, нужно привлечь покупателя. Чтобы поймать хорошую рыбку нужна хорошая наживка. В нашем случае наживка-это цена. Интересно, что многие это понимают, но все равно поступают как всегда: высокая цена со словом торг. После этого не могут понять почему никто не интересуется их объектом. Просто-напросто никто не свяжется с риэлтором. Все будут продолжать свои поиски, надеясь найти объявление с минимальной ценой, несмотря на то, что знают: всегда можно и нужно торговаться особенно сейчас, когда можно значительно сбросить цену.

Конечно, есть люди, которые способны вести переговоры, знают какой объект им нужен.Такой человек свяжется с риэлтором в любом случае: указана договорная цена или конкретная сумма цифрами. Но таких людей единицы, а время идет и нет гарантии, что такой деловой человек увидит объявление с вашим объектом.

Вот такие мы, независимые Украинцы!

5% в карман риэлтору?

Все люди на земле любят считать чужие деньги и обсуждать как эти деньги появились. Это жизненно необходимое занятие для человека. Каждый рассуждает в силу своих умственных способностей. На этой почве рождаются самые невероятные сплетни, которые быстро превращаются в неоспоримые факты в умах тех, кто не любит (или не может) думать своей головой.

Один из таких неоспоримых фактов гласит: "риэлторы берут (сдирают) 5% от сделки и кладут их к себе в карман".

Это абсолютная чушь!

Когда кто-нибудь из клиентов спрашиват риэлтора: "Сколько вы берете за свои услуги?", он отвечает: "Услуги агентства составляют 5% от суммы сделки". Ключевое слово "агентства". 5% от суммы сделки берет агентство за свои услуги. Не риэлтор! На эти 5% существует весь бизнес агентства, в том числе и доля риэлтора, его заработок. Размер заработка риэлтора в каждом агентстве свой.

Но, это тоже еще не чистая прибыль риэлтора. Кругленькую сумму нужно потратить на рекламу своих риэлторских услуг и своих объектов, на бензин и поддержание своего собственного автомобиля в постоянной боевой готовности, плюс другие расходы по ходу дела. Все остальное-можно положить в карман.

Для примера, сегодня, 15.11.2006г., публикация 20ти простых объявлений в газету Aviso стоит 132 гривни каждую неделю. Для того, чтобы вы, уважаемые читатели, я надеюсь, будущие клиенты, всегда находили этот сайт http://www.domivka.com.ua/ в интернете я трачу 120-150 USD каждый месяц на два маленьких, но эффективных объявления в Goolge AdWords. Это так, для примера.

Я ни в коем случае не "плачусь вам в жилетку". Такова жизнь и правила игры в бизнес. Зачем я все это рассказываю? Многие люди-наши потенциальные клиенты- не нанимают нас только из-за того, что не хотят платить риэлтору 5% от суммы сделки. Каждую неделю мы слышим подобные упреки от наших потенциальных клиентов. Они уверены, что все эти деньги идут прямо в карман риэлтору. Такой факт, конечно, возмущает и они ищут разные способы решения своей задачи без риэлтора, что значительно сложнее и рискованнее.

Итак, уважаемые посетители, пожалуйста, знайте, что 5% от суммы сделки вы платите за услуги агентства, а не конкретного риэлтора. Агентство, затем, расплачивается со своим риэлтором согласно условий трудового договора.

В любом случае, если вы планируете продать или купить недвижимость, у вас появились вопросы или сомнения никого не слушайте и не верьте всяким слухам, лучше сразу звоните или пишите и спрашивайте все, что вас интересует.

Звоните: (048) 795 92 17, 067 7982705 (мобильный)
Пишите: info@domivka.com.ua
Мария Богданская - риэлтор

Без клиента квартиру не покажу!

"Без клиента квартиру не покажу!"
Надеюсь это не ваша фраза. Последнее время часто такое произносят продавцы, которые сами звонят Марии, чтобы сообщить о продаже своей недвижимости. Я уверен, что многим риэлторам также хорошо знакома это фраза.

Мы никогда не продаем квартиру, которую сами не видели. Я не понимаю, как риэлтор может продавать квартиру, если сам не видел ни, документов, ни хозяина, ни квартиры. Даже если с документами все в порядке, то хозяин и риэлтор видят квартиру по-разному, с разных точек зрения. Это одна из причин неверной, обычно завышеной, оценки квартиры. Если спрашиваешь когда можно приехать посмотреть квартиру и с вами познакомиться, такие продавцы отвечают: "Когда будет клиент, тогда и приедете. Я вам все рассказал, вам достаточно. Без клиента не покажу. Я во многие агентства недвижимости звонил. Что каждому риэлтору буду показывать квартиру и мотаться вхолостую? У меня для этого нет времени". Если сообщение о продаже квартиры приходит по email и к описанию прилагается планировка, тогда есть хоть что-то определенное. Все равно это продажа кота в мешке. К тому же это можно подставить своего клиента-покупателя, а это недопустимо.

На это у риэлторов есть старое оружие-"Подсадная утка".
Открою страшную тайну!
Нужно договориться со своим знакомым, чтобы тот сыграл роль клиента-покупателя. Затем нужно позвонить продавцу и назначить просмотр для этого "клиента-покупателя". Таким образом риэлтор может увидеть квартиру своими глазами, познакомиться с хозяином и может быть посмотреть документы. Ну, и кому весь этот маскарад нужен? Вот это, действительно, называется приехать вхолостую. Представьте, сколько таких холостых просмотров будет у хозяина, если все агентства города продают его квартиру. Вы скажете, что это обман? Вы правы. Но это дает риэлтору, хорошему риэлтору, возможность профессионально выполнять свои обязанности.

На самом деле не многие риэлторы идут на такие уловки. Это можно сделать если квартира имеет хорошие шансы быть быстро проданной. В ином случае, скорее всего такую квартиру просто занесут в базу агентства и пару раз разместят объявление в газете. Дальше будут ждать случая. Такие вот дела.

Вот вам информация к размышлению: стоит ли продавать свою недвижимость через все агентства города или выгоднее и безопаснее работать с одним агентством.

Мою квартиру продают все агентства города, а результата никакого!

Мою квартиру продают все агентства города, а результата никакого! Все вы одинаковые...
Последнее время очень часто покупатели упрекают риэлторов подобным образом.
Это действительно так. Нечего здесь скрывать. Наоборот, нужно определить почему так происходит и все исправить. Другими словами: "Кто виноват и что делать?"
В чем здесь дело! Все просто. Две главные причины.

1. Завышена цена.
2. Не подписан Эксклюзивный договор.

Цена-это отдельный разговор. Сейчас я хочу остановиться на второй причине. Потому, что если подписан Эксклюзивный договор, то и цена установлена правильно.

Сейчас, практически, никто не заключает Эксклюзивный договор между проадвцом и Директором агентства. Обычно покупатели наотрез отказываются от заключения этого договора. Более того, покупатели сообщают о продаже своей квартиры во многие агентства. Поэтому агентству, точнее вашему риэлтору, не выгодно тратить свои деньги на продажу вашей квартиры и сотрудничать с риэлторами из других агентств или частными маклерами.

Предположим, что риэлтор активно занимается продажей вашей квартиры- публикует объявления, сотрудничает с другими риэлторами, проводит показы. И вот, в очередной раз этот риэлтор звонит вам, чтобы назначить время показа, а вы ему в ответ: "спасибо, мы уже продали нашу квартиру". Все усилия риэлтора "коту под хвост". Главное, все деньги потрачены впустую. Ничего нельзя изменить. Никто никому ничего не обязан. Нет письменного договора нет обязательств. Без бумажки ты какашка, а с бумажкой-Человек!
Какой идиот еще раз так попадет?
Поэтому если продавец не заключает Эксклюзивный договор с агентством недвижимости в лице его директора, то никто активно не будет продавать квартиру. Если внутри агентства нет покупателей, то пару раз опубликуют объявления в самых популярных газетах, сообщат своим самым надежным коллегам из других агентств (таких 5 человек максимум), а потом будут ждать случая-когда покупатель сам объявится.

Если подписан Эксклюзивный договор, риэлтор может спокойно вкладывать свои деньги в продажу вашей квартиры и сотрудничать с другими риэлторами. Сейчас в Одессе около 200 агентств. Не помню где прочитал пару дней назад. Так, что найти покупателя не займет много времени, особенно, если квартира типовая.

Добро пожаловать на мой риэлторский блог!

Зачем все это, какая от этого блога польза и кому? Очень правильный вопрос. Спасибо, что задали его!
Блог-это интренет-журнал (вначале название было такое: WebLog, затем сократили и вышло Blog). Здесь я буду записывать свои мысли о работе риэлтора в Одессе: наблюдения, желания, возмущения, удовольствие, комментарии, советы, а также мои комментарии интересных статей. Я призываю вас не лениться и обсуждать все, что происходит на этом блоге. Наше общение позволит скорее понять друг друга, избавиться от подозрений и, наконец, работать без стрессов и страха быть обманутым. Так как работают риэлторы со СВОИМИ клиентами в цивилизованных странах.

Здесь, на нашем блоге, раньше, чем на сайте http://www.domivka.com.ua/ , вы сможете узнать о новых объектах недвижимости, которые у нас появились для продажи, а также узнаете какие из наших объектов проданы.

Я , Алексей Борисенко, и моя сестра, Мария Богданская, работаем вместе,  поэтому я говорю у нас.

Мария -риэлтор, начала осваивать эту профессию в 2002 году. Она общается с клиентами, надеюсь, что будет общаться и с Вами, поэтому вам, возможно, будет интересно узнать о ней подробнее и увидеть ее фото.
Я занимаюсь маркетингом нашей риэлторской услуги, публикацией рекламы и всеми техническими вопросами нашей работы. На показы мы обычно приезжаем вместе. Мое фото-справа в разделе About Me.

Еще раз приветствую вас и призываю быть активными в общении!